土地的一部分能否抵押登记
经常接到咨询，为缓解企业融资难问题，能否将土地的一部分不进行分割，直接予以抵押，这个误区很多地方都有问到，还有人问如果不能抵押，依据是什么。本文拟根据民法原理及不动产登记相关规定予以分析解答。
一、土地的一部分不能设定抵押权
由于抵押权要通过折价、拍卖或者变卖等方式来实现，所以作为抵押的财产应当具备以下条件：
一是抵押人必须对抵押物享有处分权。
从法理上看，设定抵押权属于法律行为中的处分行为，实质上是授予相对人抵押物的处分权。因此抵押人应当具有抵押物的处分权。《民法典》也有明确规定，债务人或者第三人可以抵押有权处分的财产。抵押人以不属于自己的财产设定抵押的，构成无权处分。处分权受限制的财产，如依法被查封、扣押、监管的财产、处分权不明的财产，如所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得设定抵押。没有处分权抵押不动产的，抵押合同有效，但未经登记不发生设立抵押权的效力。
处分权是所有权中当然具有的一项权能，但不排除被宣告破产或限制处分的情形，比如破产人或不动产被查封的，不能设定抵押权。而接受委托有权代理本人处分不动产的代理人，可以设定抵押权。应注意，不动产的管理权与处分权不同，有权管理不动产的财产管理人未必具有处分权，未必能够设定抵押权。
二是具有可流通性。抵押权是为担保债权的清偿设定的，抵押物必须具有让与性即可转让，才能在债务不受清偿时，进行拍卖等变价满足其债权。因此法律法规明确不能转让的不动产也不能抵押，法律禁止流通的财产，不得设定抵押权。比如受到身份限制的宅基地使用权，在土地出让合同明确约定必须自持或者不得转让的不动产等不能自由买卖的不动产权利，不具有可流通性，无法通过拍卖等市场方式实现抵押权，因此也不能抵押。很多人有一种误解，限制买卖但没有限制抵押，实际上买卖与抵押都是处分行为，举重可以明轻，不允许买卖的不动产权利也不应允许抵押。
三是具有独立性。申请抵押权登记的不动产作为物权客体，应当具有一般物权客体均需具备的独立性和特定性，即《不动产登记暂行条例》规定的登记基本单元--不动产单元和唯一单元编码。《不动产登记暂行条例实施细则》明确要求申请登记的不动产应当是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，即不动产独立性和特定性在登记上的具体化要求，这也是判断不动产单元能否分割抵押的依据。
物权是直接支配物的权利。物权的客体必须为独立物，即依多数人的观念，可以与其他物区分划断并独立存在的物。物的一部分，不仅难以直接支配，而且无法对外公示物权的归属关系，难以保障交易安全。
所以物权的计算以物的个数为单位，物的一部分，不能设立物权。多个物不能成立一个物权，一宗土地作为一个物，也是独立的不动产单元，只能整体登记、处分。一宗土地只有分割为两块土地，才能分别进行抵押、转让等处分。
二、未分割土地不符合不动产单元设定要求
2019年国家标准化管理委员会发布的《不动产单元设定与代码编制规则》明确，依据土地供应资料划分宗地。即原则上，一个出让合同只能设定一个宗地，宗地一经确定，不能擅自分割。
5.1.3 宗地划分方法
（1）依据土地权利人的申请以及集体土地征收、农转用、集体建设用地、宅基地的审批资料，国有建设用地的出让、划拨等土地供应资料，土地及房屋等定着物的登记、变更、转移、抵押、查封、租赁、地役权和土地权利限制等不动产登记资料，相邻土地权利人的基本情况，界址设立的基本情况，按照土地确权登记的法律、法规、政策的规定以及《地籍调查规程》（TD/T 1001）的技术要求，结合宗地划分的原则，划分集体土地所有权宗地、国有建设用地使用权宗地（地表、地上、地下）、集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）以及其他使用权宗地等。
《不动产登记操作规范》明确，申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件，不动产登记机构应当不予登记并书面通知申请人。对于申请人申请分割的不动产不能达到独立使用、明确划分等特定性标准的，登记人员可以根据本条规定不予登记。对于按份共有不动产的份额，属于观念中的可以区分使用的权利，法律上视为独立的物，可以转让、登记。
一宗土地的一部分土地，未经分割为不同的宗地，不能作为物权的客体，不符合不动产单元的划定标准，不构成一个不动产单元，不能办理抵押权登记，不得转让。
参考链接：原创！集成！哪些不动产不能抵押，公益设施包括哪些，不动产抵押有哪些要求
但是共有土地的使用权份额在法律上被视为独立的物，可以进行抵押、转让登记有融资需求的，可以部分使用权办理抵押登记。
